Der Vermieter kann nach § 30 Abs 2 Z 4 Mietrechtsgesetz (in weiterer Folge kurz „MRG“) das Mietverhältnis in zwei Fällen aufkündigen:

  • 1. Fall: Wenn der Hauptmieter das Mietobjekt mit oder ohne Beistellung von Einrichtungsgegenständen ganz weitergegeben hat und ihn offensichtlich in naher Zeit nicht für sich oder eintrittsberechtigte Personen dringend benötigt oder,
  • 2. Fall: Wenngleich auch nur teilweise, der Hauptmieter durch Überlassung des Mietobjektes an einen Dritten gegen eine im Vergleich zu dem von ihm zu entrichtenden Hauptmietzins an den Eigentümer des Mietobjektes unverhältnismäßig hohe Gegenleistung erhält.

Insbesondere zu § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG ergehen immer wieder Entscheidungen des Obersten Gerichtshofes (OGH). Erst kürzlich lag dem OGH der folgende Sachverhalt zugrunde: Die Hauptmieter einer Mietwohnung in der Wiener Innenstadt untervermieteten die Wohnung über eigens dafür vorgesehene Internetplattformen tage-, wochen-, als auch monatsweise an Touristen; dies vor allem dann, wenn die Hauptmieter bspw. aufgrund eines Urlaubes selbst nicht in der Wohnung wohnten. Für die Hauptmieter ergaben sich dadurch Untermieteinnahmen in einer Höhe, die die von ihnen zu leistende Hauptmiete an den Vermieter um etwa 190% bis zu 250% überstiegen (vgl. OGH 29.8.2018, 7 Ob 189/17w). Wesentliches Kriterium für die Erfüllung des Kündigungsgrundes ist dem OGH zufolge, dass der Untermietzins den von den Hauptmietern zu leistenden Hauptmietzins an den Vermieter „übermäßig“ übersteigt. Beim Vergleich von Leistung und Gegenleistung und der Beurteilung einer allfälligen „Übermäßigkeit“ sind der Entgeltzahlung des Untermieters die Summer des Hauptmietzinses und sämtliche vom Hauptmieter dem Untermieter erbrachten vermögenswerten Leistungen gegenüberzustellen (RIS-Justiz RS0068242). Darüber hinaus hat der OGH in seiner Entscheidung ausgeführt, dass der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall dem Wortlaut nach nicht auf bestimmte Zeiträume abstellt und daher auch die kurzzeitige (sogar tageweise) Untervermietung mitumfasst ist (vgl. OGH 29.8.2018, 7 Ob 189/17w). Durch die Bestimmung des § 30 Abs 2 Z 4 2. Fall MRG – Überlassung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung – soll verhindert werden, dass der Hauptmieter unter Ausnützung des Mieterschutzes einen ihm nicht zustehenden Gewinn durch die Untervermietung erzielt. Dadurch soll der Vermieter vor „übermäßigem Gewinnstreben“ des Hauptmieters bei der Verwertung des Mietobjektes geschützt werden (vgl. RIS-Justiz RS0070606).